리스 용어 정리

1. 매수선택권 (염가매수선택권)

예를 들어 3년 동안 자동차를 리스했다고 해봅시다. 3년 뒤 보통은 차를 리스회사에 돌려주고(반납), 리스회사는 그 차를 중고차 시장에 팔아 처리합니다. 이때 "돌려주기 전에, 그 차를 먼저 사고 싶으면 사도 됩니다"라는 우선 매입 권리를 이용자에게 줄 수 있는데, 이것이 염가매수선택권입니다.

왜 이런 권리가 필요한가요? 단계별로 이해하기

1. 운용리스는 끝나면 반납합니다 리스기간이 끝나면 이용자는 물건을 리스회사에 돌려줍니다. 리스회사는 이를 중고시장에서 팔아 처리합니다.
2. 리스회사는 이미 대부분 돈을 받았습니다 리스회사는 매달 리스료를 받아왔습니다. 계약할 때 "리스가 끝나면 이 물건은 대략 이 정도 가치가 남아 있을 것"이라고 정해 둔 금액이 있는데, 이를 보증 RV(Residual Value, 잔존가치)라고 합니다. 리스회사는 보증 RV만큼만 받고 물건을 처분해도 투자한 돈을 회수할 수 있습니다.
3. 이용자가 그 물건을 직접 사고 싶을 수 있습니다 잘 쓰던 차를 그대로 쓰고 싶은 경우입니다. 이때 싼 값(염가)에 인수할 수 있게 해 주는 권한이 염가매수선택권입니다.
4. 문제: 이용자가 사지 않을 수도 있습니다 리스가 끝나는 시점에 부여하는 권리는 "사도 되고 안 사도 되는 선택"입니다. 만약 그때 중고 시장가격이 보증 RV보다 더 떨어졌다면 이용자는 굳이 비싼 값으로 살 이유가 없습니다. 그러면 팔아야 하는 부담과 손해는 리스회사가 떠안습니다.
5. 해결: 계약할 때 미리 확정합니다 리스계약과 동시에 "리스가 끝나면 이용자가 반드시 이 가격에 인수한다"고 정해 두면, 리스회사는 처분 위험이 없어집니다. 위험이 없으니 보증 RV를 시장가치 이상으로 높게 잡아 월 리스료를 가장 저렴하게 만들 수도 있습니다.
6. 이 경우 사실상 "물건을 할부로 산 것"입니다 이용자는 리스를 돈을 빌려 물건을 사는 금융 수단으로 쓰는 셈입니다. 그래서 과거 기업회계기준서 제19호에서는 염가매수선택권을 행사할 것이 확실하면 금융리스로 분류해 회계처리하도록 규정했습니다.

2. 잔존가치 (Residual Value, RV)

예를 들어 3,000만 원짜리 기계를 5년 쓰고 나서 중고로 팔면 500만 원을 받을 수 있다고 예상한다면, 이 기계의 잔존가치는 500만 원입니다. 어디에도 쓸 수 없는 폐품이라도 고철로 팔면 받을 수 있는 돈이 있는데, 이를 폐물가치 또는 잔존가치라고 부릅니다.

보증이 있느냐에 따른 구분

알아둘 점

• 물건이 이용자에게 넘어가는 경우: 소유권이전 약정이 있거나 매수선택권을 확실히 행사한다면 리스회사는 리스가 끝난 뒤 물건을 팔 수 없습니다. 그러므로 이 경우의 잔존가치는 리스회사가 받을 돈(미래현금흐름)에 넣지 않습니다.
• 보증한 금액에 못 미치면: 실제 가치가 보증잔존가치보다 낮을 때 이용자가 그 차액을 리스회사에 지급해야 합니다. 그래서 과거에는 보증잔존가치를 최소리스료에 포함했고, 현행 기준에서는 "지급할 것으로 예상되는 금액"을 리스부채에 포함합니다.
• 세법 기준: 세법은 유형자산(기계, 차량 등)의 잔존가치를 취득가격의 10% 이내로, 무형자산(소프트웨어 등)은 잔존가치가 없는 것으로 봅니다. 회계에서 추정하는 값과 다를 수 있습니다.

3. 공정가치 (Fair Value)

한쪽이 급하거나 강요받지 않고, 서로 사정을 잘 아는 상태에서 거래할 때 나올 법한 가격이라고 생각하면 됩니다. 리스에서는 리스를 실행하는 날 기준으로, 리스하는 물건의 가격을 정할 때 쓰입니다.

리스 실무에서 가격을 정하는 방법

• 리스회사가 그 물건의 제조사·판매사인 경우: 할인(에누리)을 감안한 정상 판매가격
• 제조사·판매사가 아닌 경우
  • 새 물건: 리스계약에서 정한 취득원가(리스회사가 실제로 산 가격)
  • 중고 물건: 시장이 있으면 시장가격, 없으면 공신력 있는 감정평가기관의 감정가격

4. 리스료 (과거 용어: 최소리스료)

과거 기준서에서는 "최소리스료"라고 불렀습니다. 이용자가 최소한 내야 하는 돈이라는 뜻이며, 반드시 내야 하는 부분만 골라 계산했습니다. 현행 기준서에서는 이름이 리스료로 바뀌었고, 구성도 조금 달라졌습니다.

현행 기준서에서 리스료에 들어가는 항목 (이용자 입장)

1. 고정리스료 매달 정해진 금액입니다. 리스회사가 깎아 주기로 한 인센티브는 뺍니다.
2. 지수·요율에 따라 바뀌는 리스료 예를 들어 소비자물가지수에 맞춰 오르는 리스료입니다. 계약 시작일의 지수 기준으로 계산합니다.
3. 잔존가치보증으로 내야 할 것으로 예상되는 금액 앞에서 본 모자란 차액을 말합니다.
4. 매수선택권의 행사가격 이용자가 살 것이 상당히 확실한 경우만 포함합니다.
5. 중도해지에 따른 위약금 리스기간을 정할 때 해지할 것이라고 반영했다면 포함합니다.

5. 리스개설직접원가 (Initial Direct Costs)

쉽게 말해 "계약 한 건을 따내려고 직접 쓴 수수료와 비용"입니다. 크게 두 가지로 나눕니다.

• 계약 협상·체결 과정에서 제3자에게 지급한 비용 (예: 중개수수료, 법률 자문비)
• 이 계약 때문에 내부에서 수행한 특정 활동에서 직접 생긴 비용

예전부터 제조사나 판매사가 리스제공자인 경우, 이들의 원가는 일반적으로 리스개설직접원가에 넣지 않습니다. 현행 기준에서는 이용자가 사용권자산 가격에, 리스제공자가 금융리스 투자액(리스순투자)과 운용리스 자산 가격에 이를 포함합니다.

6. 내재이자율 (IRR: Internal Rate of Return, 내부수익률)

내가 100원을 투자해서 1년 뒤 110원을 받는다면 수익률은 10%입니다. 이것을 여러 번에 나눠 받는 경우까지 일반화한 것이 IRR입니다. 리스 계산에서는 리스료를 계산할 때 기준이 되는 이자율로 쓰입니다.

수식으로 보면

공정가치 + 리스개설직접원가 = (리스료 + 무보증잔존가치)의 현재가치

• 왼쪽: 리스회사가 쓴 돈 (물건 가격 + 계약 비용)
• 오른쪽: 앞으로 받을 돈(리스료, 무보증잔존가치)을 지금 가치로 환산한 금액
• 양쪽이 같아지게 하는 할인율이 내재이자율입니다. 이는 현금유입과 현금유출의 현재가치를 더했을 때 NPV(순현재가치) = 0이 되는 할인율과 같습니다.
• 다만 제조사·판매사인 리스제공자의 원가는 리스개설직접원가에서 뺍니다.

계산 예시: 자동차 리스

아래 조건의 자동차 리스를 예로 들어, 월 리스료를 먼저 계산하고 그 현금흐름의 IRR을 구해 봅니다.

• 차량가격: 50,000,000원
• 리스기간: 36개월
• 연 금리: 5.5% (월 금리 = 5.5% ÷ 12 ≈ 0.4583%)
• 연 보험료: 0원, 연 자동차세: 0원, 월 수수료: 0원
• 만기 잔가(잔존가치): 20,000,000원

1단계. 월 리스료 계산

리스료는 "차량가격에서, 만기에 받을 잔가의 현재가치를 뺀 금액"을 36개월에 걸쳐 갚도록 나누어 계산합니다. i는 월 금리, n은 리스기간(개월)입니다.

리스료 = (차량가격 − 잔가 ÷ (1+i)ⁿ) ÷ [(1 − (1+i)⁻ⁿ) ÷ i]

이 식에 위 조건을 넣으면 월 리스료는 약 997,544원입니다.

리스료 계산기로 바로 확인하기 ↗

엑셀·구글시트로 직접 확인하기 (PMT 함수)

엑셀과 구글시트에서는 PMT 함수로 같은 리스료를 계산할 수 있습니다. 셀에 아래 식을 그대로 입력해 보세요.

=PMT(5.5%/12, 36, -50000000, 20000000, 0)

결과는 997,543.72…로, 위 계산과 같은 약 997,544원입니다.

2단계. 현금흐름 만들기

리스회사 입장에서 돈이 나가고 들어오는 흐름은 다음과 같습니다.

3단계. IRR 구하기

들어온 돈의 현재가치 합계가 투자금 50,000,000원과 같아지는 월 IRR(r)을 찾는 식입니다.

50,000,000 = 997,544/(1+r) + 997,544/(1+r)² + … + 997,544/(1+r)³⁵ + 20,997,544/(1+r)³⁶

• 분모 (1+r)t은 t개월 뒤에 받는 돈을 지금 가치로 깎는 역할을 합니다. 먼 미래일수록 더 많이 깎입니다.
• 투자금을 −50,000,000으로 두고 "모든 항을 더하면 0"이라고 써도 같은 식입니다. 이것이 NPV = 0입니다.

이 식을 만족하는 월 IRR은 약 0.4583%이고, 12를 곱해 연으로 환산하면 연 5.50%입니다.

프로그램으로 구현하려면 (시행착오 방식)

IRR은 공식 하나로 바로 풀리지 않아서, 엑셀도 값을 넣어 보며 정답에 가까워지는 방식을 씁니다.

1. 초기값 정하기 임의의 IRR(예: 50%)로 시작합니다.
2. 대입해 보기 그 IRR로 앞으로 받을 돈의 현재가치를 계산해 투자금과 비교합니다.
3. 값 고치기 차이가 크면 IRR을 올리거나 내려서 다시 계산합니다. 차이가 아주 작아질 때까지 반복합니다.
4. 반복 횟수 제한 끝없이 도는 것을 막기 위해 최대 반복 횟수(예: 100회)를 둡니다.

리스 현금흐름 기준 IRR 계산기로 바로 확인하기 ↗

위 예시와 같은 값을 확인하려면 계산기에서 연 보험료와 연 자동차세를 0으로 바꾸세요. 차량가격 50,000,000원, 리스기간 36개월, 연 금리 5.5%, 만기 잔가 20,000,000원은 기본값과 같습니다.

7. 가중평균금리

취득원가를 계산해 리스를 실행할 때, 여러 건의 선급자산(미리 지급한 자금)에 서로 다른 금리가 붙어 있으면 이들을 하나의 기준금리로 합쳐 쓰기도 합니다. 단순 평균이 아니라 원금이 큰 건의 금리가 더 크게 반영됩니다.

가중평균금리 = Σ(선급자산 원금 × 금리) ÷ Σ(선급자산 원금) × 100

예: 1억 원(금리 5%)과 3억 원(금리 3%)이 있으면 단순 평균은 4%이지만, 가중평균은 (1억 × 5 + 3억 × 3) ÷ 4억 = 3.5%입니다.

8. 리스총투자·리스순투자

리스순투자 = (리스료 + 무보증잔존가치)의 현재가치 = 공정가치 + 리스개설직접원가

리스회사는 금융리스에서 리스순투자를 "받을 돈(수취채권)"으로 장부에 적습니다. 총투자와 순투자의 차이는 앞으로 이자로 벌어들일 돈(미실현 금융수익)입니다.

9. 규정손해금

리스기간 중에 물건이 사라지거나 부서져 쓸 수 없게 되었거나, 이용자가 계약을 중간에 끝내면 리스회사는 받기로 한 돈을 못 받게 됩니다. 이 손실을 메우기 위한 것으로, 계약 불이행에 대한 손해배상액을 미리 정해 둔 것 또는 물건 멸실·훼손에 따른 위험부담액을 미리 정해 둔 것으로 풀이하기도 합니다.

시스템에서 정해야 하는 값

• 대상금액: 미회수원금(아직 못 받은 원금), 미회수원리금(원금과 이자), 미경과리스료(아직 오지 않은 기간의 리스료) 중 무엇을 기준으로 삼을지
• 적용방식: 일반방식 또는 가중치방식
• 적용요율: 계약이나 약관에서 정한 요율

10. 보증금

• 금액: 당사자끼리 협의해 정하지만, 보통 이용자의 신용도에 맞춰 정합니다. 신용이 좋으면 적게, 낮으면 많이 받는 식입니다.
• 반환: 리스기간이 끝나면 이용자에게 돌려줍니다.
• 중도해지 시: 못 낸 리스료나 규정손해금이 있으면 보증금에서 먼저 충당하고, 남은 금액을 돌려줍니다.

예: 보증금 1,000만 원을 맡기면 월 리스료와 상관없이 36개월 뒤에 돌려받습니다. 중간에 리스료를 못 내면 여기서 먼저 충당할 수 있습니다.

11. 장기선수금

선수금과 장기선수금은 같은 의미로 보고 이 글에서는 장기선수금으로 통일합니다. 리스기간이 길어 충당이 1년을 넘게 이어지므로 장부에서는 비유동부채로 잡는 부분이 있기 때문에 "장기"가 붙습니다.

• 월 리스료: 리스료 계산 원금에서 차감되어 월 리스료가 줄어듭니다.
• 돌려받나요? 아니요. 시간이 지나며 리스료로 쓰여 소멸합니다.
• 중도해지 시: 이미 리스료로 쓰인 부분은 반환하지 않고, 남은 부분은 정산 기준에 따라 처리합니다.

예: 차량가격 5,000만 원 중 1,000만 원을 장기선수금으로 먼저 냈다면, 나머지 4,000만 원을 기준으로 월 리스료를 계산합니다.

장기선수금 반환 방식

중도해지나 만기 시 남은 장기선수금을 돌려줘야 할 때는 다음과 같은 방식으로 정산합니다.

• 일시불 반환: 한꺼번에 돌려줌
• 균등 반환: 기간 동안 나누어 일정 금액씩 돌려줌
• Top-Down 반환, Bottom-Up 반환: 정해진 순서(큰 금액부터/작은 금액부터)에 따라 나누어 돌려줌

보증금과 장기선수금 비교

12. 반환지연금액

이용자가 일방적으로 반환을 미루면 리스회사는 다음과 같은 손해를 봅니다.

• 이미 끝난 계약인데도 필요 없는 보험을 다시 가입해야 해서 생기는 비용
• 돌려받은 중고차를 팔지 못해 생기는 추가 위험과 이자 손실

이를 보전하기 위해 지연된 일수만큼 다음과 같이 계산해 받습니다.

반환지연금액 = (리스료 ÷ 31) × 지연반환일수 × 지연 배율

예: 월 리스료 62만 원, 5일 지연, 지연 배율 200%라면 (620,000 ÷ 31) × 5 × 2 = 200,000원입니다.

13. 무역·보험 용어

수입 설비를 리스하거나 자동차 리스의 보험을 다룰 때 자주 나오는 용어입니다.